Toegang tot wonen

Hoe wil de gemeente omgaan met toegang tot wonen voor verschillende groepen?

De Amsterdams woningmarkt is zeer gespannen met meer woningzoekenden dan aanbod. De gemeente kan hier invloed op uitoefenen via (nieuw)bouw en het reguleren van de bestaande woningvoorraad. Deze vraag richt zich op de keuzes rondom de beschikbaarheid en verdeling van de bestaande woningvoorraad. De voorraad is beperkt. Meer voor één groep betekent minder voor een andere groep. Toegang tot wonen is daarmee een verdeelvraagstuk van passende en betaalbare woningen. Welke keuze hierin te maken is onder andere afhankelijk van vragen over welke stad we willen zijn, bijvoorbeeld een global city versus Amsterdam voor Amsterdammers of tussen een centrale stad versus een meerkernige stad. Daarnaast hebben keuzes over toegang tot wonen invloed op de leefbaarheid van wijken en ambities rond bijvoorbeeld kansengelijkheid, de energietransitie en gezondheid. De gemeentelijke beleidsruimte is echter beperkt, door nationale wet- en regelgeving en de keuzevrijheid van bewoners en (vastgoed)eigenaren.

Situatie & realisatie huidig beleid

Het huidige beleid richt zich op voldoende, betaalbare en goede woningen in de stad. Het gaat hierbij om de woonruimteverdeling, huisvesting voor kwetsbare groepen, doelgroepen (jongeren, ouderen, etcetera) en middeninkomens. Hiervoor wordt samengewerkt met woningcorporaties en andere (private) verhuurders en ontwikkelaars. De belangrijkste beleidsinstrumenten zijn sturing op basis van vergunningen, handhaving hierop en andere regels in de Huisvestingsverordening. Voor wijzigingen in het landelijk beleid wordt een G4 lobby gevoerd. Financieel is de begroting van 2020 als uitgangspunt genomen. Inmiddels lopen veel huidige programma’s af qua financiering. Daarnaast zijn er structurele bezuinigingen ingeboekt in het kader van ‘Samen sterk de crisis uit’. Dat betekent dat ook voor het huidige scenario (keuzerichting B) meer (structureel) financiële middelen bij moeten. Keuzerichting A levert minder besparingen op dan het lijkt.

Beleid op dit vraagstuk hangt samen met beleid op:

Woningbouw en complete stad

Personeelstekorten

Bestaanszekerheid

Kansenongelijkheid

Zuidoost, Nieuw-West en Noord

Democratie en participatie

Amsterdamse economie

Beleidsruimte & afhankelijkheden andere overheden

De gemeentelijke beleidsruimte over toegang tot wonen is vastgelegd in landelijke (en soms Europese) wetgeving. Vooral de huurprijzenwet (puntenstelsel), de Woningwet (prestatieafspraken met corporaties), BTiV (Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting) en de Huisvestingswet (instrumenten woonruimteverdeling en samenstelling/behoud woningvoorraad) zijn hier van belang.

Voor maatregelen die het eigendomsrecht raken, de Europese dienstenrichtlijn of bijvoorbeeld het beginsel van vrijheid van vestiging is het wettelijk verplicht objectieve onderzoeken ter onderbouwing uit te voeren.

Amsterdam kan door landelijke wetgeving geboden instrumenten toepassen in een gemeentelijke verordening. Voorbeelden zijn de doelgroepenverordening en de Amsterdamse Huisvestingsverordening met vergunningen voor de verdeling van woonruimte, woningdelen, woningvorming, samenvoegen en woningonttrekking.

De verstedelijkingsstrategie MRA 2050 en samenwerking met provincie biedt kansen voor verdere afspraken over regionale verdeling, samenstelling, en sturing op segmenten.

De investeringscapaciteit, handelingsruimte en daarmee de vastgoedsturing en het huurbeleid van corporaties wordt sterk beïnvloed door landelijke wetgeving en de BTiV .

Mate van invloed van gemeente

De gemeente heeft mogelijkheden om de uitkomsten op de vraag te sturen, maar externe factoren en partijen bepalen grotendeels de uitkomst.

Externe factoren die invloed begrenzen

De gemeente is geen eigenaar van woningen en is daarom afhankelijk van afspraken met andere eigenaren. Met particulieren gebeurt dit op vrijwillige basis, met corporaties zijn er prestatie-afspraken. Grond en Ontwikkeling kan sturen via gronduitgifte en erfpacht.

De meeste huishoudens kiezen uiteindelijk zelf hoe, waar en of zij in Amsterdam willen wonen en of zij bereid zijn te verhuizen. Dit is de keuzevrijheid van huishoudens waar de gemeente geen sturing op heeft.

De gemeente heeft weinig handelingsruimte om te sturen op gedrag van investeerders, ontwikkelaars, particuliere verhuurders en (ver)kopers.

Voor het wijzigen van landelijke wetgeving moet rekening gehouden worden met een langdurig lobbytraject in intensieve samenwerking met G4/5 en de VNG.

De woonbehoefte van huishoudens verandert doorlopend doordat de samenstelling van de bevolking verandert (inkomen, leeftijd en gezinssamenstelling). De Amsterdamse woningmarkt is daarom nooit ‘af’.

Schaarstes die keuzes beïnvloeden

Keuzes op dit vraagstuk moeten in samenhang met keuzes op andere vraagstukken passen binnen de beperkingen van de beschikbare:

N.v.t.

Belanghebbenden en belangen

Reguliere woningzoekenden (uit Amsterdam en de regio) met verschillende inkomens en levensfaseswillen een passende woning vinden in Amsterdam om een gezin te stichten, te werken, een opleiding te volgen en/of te participeren in de maatschappij.

Kwetsbare groepen (statushouders, beperking, uitstroom opvang, dak- en thuislozen)willen een bij hun bijzondere omstandigheden passende woning. Daarbij is soms niet alleen een of de soort woning belangrijk, maar bijvoorbeeld ook de omgeving of begeleiding/zorg. Geldt ook voor regionale woningzoekende met dringende omstandigheden en stadsvernieuwingsurgenten en rolstoelers.

Specifieke doelgroepen zoals jongeren en ouderenwillen specifieke woonbehoefte op basis van levensfase of omstandigheden.

Woningcorporatieswillen sociale en middeldure huurwoningen in de stad ontwikkelen, verhuren en beheren.

Ontwikkelaars en particuliere verhuurderswillen rendabel ontwikkelen en/of woonruimte verhuren of verkopen.

Doelen

Voldoende differentiatie van de woningvoorraad naar segment, grootte en passendheid voor de bewoner.

Rechtvaardige en passende verdeling van de beschikbare woningen. Wat rechtvaardig is (urgentie versus wachttijd etcetera) is een politieke afweging die volgt uit het coalitieakkoord. Naast de groepen die verplicht gehuisvest moeten worden (bijvoorbeeld statushouders) is het beleid gericht op verschillende aandachtsgroepen zoals kwetsbare of woningzoekende met een maatschappelijk beroep.

De woonfunctie van de huidige voorraad beschermen door het beperken van andere functies.

Maatregelen

Afspraken met ontwikkelaars, verhuurders en woningeigenaren over de verdeling van het huur- en koopaanbod in verschillende prijssegmenten.

Afspraken met ontwikkelaars, verhuurders en woningeigenaren over de verdeling van het aanbod in verschillende prijssegmenten in huur en koop.

Verdeling van woonruimte over verschillende groepen zoals onder andere kwetsbare, ouderen, jongeren, beroepsgroepen via prestatieafspraken, de huisvestingsvergunning en de regionale woonruimteverdeling.

Afspraken met ontwikkelaars en eigenaren over de aangeboden typen woningen (grootte, clustering, labels etcetera).

Links naar relevante documenten

WiA Factsheets

Tweejaarlijks onderzoek naar de Amsterdamse woningmarkt en leefbaarheid

Wijken in de Mix

Onderzoek naar het groeiend aantal wijken met een groot deel woningen in het (relatief) goedkope en dure segment en beperkt deel in het midden segment

Voortgangsrapportage Programma Kwetsbare groepen 2020

Voortgang van het programma ‘Kwetsbare groepen’ waarin zorgaanbieders, woningcorporaties en de gemeente samenwerken woonoplossingen te realiseren voor mensen in een kwetsbare situatie met een urgent woonprobleem, die (op termijn) in staat zijn zelfstandig te wonen.

Programma Ouderenhuisvesting (PDF)

Voortgang en beschrijving van het huidig beleid ten op zichte van de positie van ouderen op de woningmarkt.

Plan Jongeren- en studentehuisvesting 2019-2023

Voortgang en beschrijving van het huidig beleid ten op zichte van de positie van jongeren en studenten op de woningmarkt.

Vergelijk keuzes

Klik op de keuzes om deze naast elkaar te vergelijken

Keuzerichting A is beschreven als een afschaling ten opzichte van de maatregelen beschreven in keuzerichting B.

Keuze A

Wettelijke taken en deregulering

Doelen

Een vrije woningmarkt met weinig sturing en enkel extra steun voor de laagste inkomens.

Een vrije woningmarkt met enkel voorrang voor de meest kwetsbare groepen.

Minder regels rondom woninggebruik en minder toezicht daarop.

Aanpak

Marktwerking voor de hoge inkomensgroepen en woningzoekenden van buiten en gemeentelijke aanpak van (meest) kwetsbaren.

Bekijk belangrijkste maatregelen

Verberg belangrijkste maatregelen

Betaalbaar wonen voor iedereen met enkel sturing voor laagste inkomens.

Minimale prestatieafspraken met corporaties over de betaalbaarheid van de sociale voorraad. Geen sturing op sociale en middeldure huur bij nieuwbouwplannen van particuliere partijen (Doelgroepenverordening).

Weinig sturing op toewijzing en passend wonen met uitzondering kwetsbare groepen.

Voorrang voor sociale huur alleen voor wettelijk verplichte groepen. Overige specifieke voorrangsregelingen zoals stadsdeelvoorrang en voorrang beroepsgroepen afschaffen. Loslaten van het doorstroom- en doelgroepenbeleid (zoals de doorstroomaanpak voor ouderen ‘Van Hoog naar Laag’ en ‘Van Groot naar Beter’). Gebruik van tijdelijke huurcontracten vrijlaten.

Regulering van woninggebruik op basis van afschalen en/of minder handhaven.

Minder inzet rondom woninggebruik door a) minder regels of b) minder toezicht rondom woninggebruik op gebied vakantieverhuur, kamerverhuur en onderhuur, leegstand en opkoopbescherming. Bijvoorbeeld door alleen te handhaven bij handhavingsverzoeken (wettelijke plicht) en/of excessen. Vergunningsysteem voor woninggebruik (woningdelen, -vormen, -samenvoegen, -onttrekking, vakantieverhuur) opheffen.

Bekijk voor- en tegenargumenten

Verberg voor- en tegenargumenten

Voor

Voorziet aan wonen als basisbehoefte voor de meest kwetsbare groepen.

Uitvoerbaar met minder capaciteit voor handhaving en toezicht.

Vrije woningmarkt biedt meer ruimte voor toestroom van (internationale) high potentials.

Tegen

Moeilijk om aan burgers te communiceren dat we stoppen met voorrangbeleid voor aandachtgroepen.

Woningmarkt blijft een rem op het tegengaan van personeelstekorten in maatschappelijke beroepen en gemeentelijke ambities.

Negatieve effecten op leefbaarheid en kansenongelijkheid door ontwikkeling van een eenzijdige voorraad met daardoor verdringing bepaalde bewonersgroepen, toename kleine woningen (woningvormen) en verhuur van kamers en vakantiewoningen door rendement.

Minder doorstroom op de woningmarkt door te weinig geschikte woningen in verschillende segmenten.

Bekijk links naar relevante documenten

Verberg links naar relevante documenten

Bekijk financiële informatie

Verberg financiële informatie

Impact van maatregelen op gemeentefinanciën

Deze keuze creëert (nog nader te bepalen) financiële ruimte ten opzichte van de meerjarenbegroting. Toelichting beschikbaar door te klikken op "Klik voor meer detail over mogelijke impact op gemeentefinanciën".

Klik voor meer detail over mogelijke impact op gemeentefinanciën

Keuze B

Wettelijke taken en aandacht voor lage- en middeninkomens

Doelen

Betaalbaar wonen voor lage- en middeninkomens organiseren.

Een toegankelijke woningmarkt met passende woningen voor iedereen.

Balans in samenstelling en omvang van woningvooraad en leefbare wijken.

Aanpak

Sturen op omvang woonsegmenten en voorrang- en toewijzingsbeleid voor doelgroepen en kwetsbaren.

Bekijk belangrijkste maatregelen

Verberg belangrijkste maatregelen

Betaalbaar wonen voor iedereen met extra nadruk op lage- en middeninkomens.

Prestatieafspraken met corporaties over sociaal- en middensegment. Doelgroepenverordening voor corporaties en particuliere verhuurders. Opkoopbescherming sociaal- en middensegment.

Sturen op toewijzing en passend wonen in sociaal en middelduur segment van woningcorporaties.

Lokaal voorrangbeleid voor sociale- en middeldure huur voor verschillende groepen (onder andere voor kwetsbaren, beroepsgroepen, jongeren) met nadruk op passend wonen.

Regulering van woninggebruik op basis van bestaande instrumenten.

Regulering van woninggebruik met behoud huidige nadruk op degelijke uitvoering van toezicht en handhaving op vakantieverhuur, Bed and Breakfast, kamerverhuur en onderhuur, leegstand en opkoopbescherming.

Bekijk voor- en tegenargumenten

Verberg voor- en tegenargumenten

Voor

Voorziet aan wonen als basisbehoefte voor kwetsbare en andere aandachtgroepen.

Werknemers met maatschappelijke beroepen krijgen toegang tot wonen in de stad.

Mogelijkheid om door sturing op passend en betaalbaar wonen voor verschillende groepen ook te sturen op leefbare wijken.

Extra aandacht voor lage inkomens bevordert tegengaan van kansenongelijkheid in de stad.

Tegen

Veel voorrang en aandacht voor kwetsbare en andere aandachtgroepen leidt eventueel tot onvrede bij reguliere woningzoekenden.

Sturen op woninggebruik kost gemeentelijke capaciteit voor hele keten aan beleid, vergunningen, handhaving, bezwaar en beroep.

De impact van gemeentelijk beleid is beperkt waardoor de woningmarkt nog steeds vast loopt en de prijzen stijgen.

Bekijk links naar relevante documenten

Verberg links naar relevante documenten

Bekijk financiële informatie

Verberg financiële informatie

Impact van maatregelen op gemeentefinanciën

€ 22 miljoen

€ 0 miljoen

€ 22 miljoen

€ 0 miljoen

Klik voor meer detail over mogelijke impact op gemeentefinanciën

Keuzerichting C is beschreven als een uitbreiding ten opzichte van de maatregelen beschreven in keuzerichting B.

Keuze C

Betaalbaar wonen voor alle inkomensgroepen

Doelen

Betaalbaar wonen in het huur- en koopsegment voor alle inkomensgroepen.

Een toegankelijke woningmarkt met per gebied nadruk op de kwetsbare- en aandachtgroepen.

Bescherming van de woningvoorraad door sturen op woninggebruik, afgestemd per gebied.

Aanpak

Gebiedsgericht sturen op de betaalbaarheid en toegankelijkheid van corporatie en particulier bezit.

Bekijk belangrijkste maatregelen

Verberg belangrijkste maatregelen

Sturen op betaalbaar wonen met nadruk op alle inkomensgroepen in huur- en koopsegment met een gebiedsgerichte aanpak.

Lobby inzetten om kerntaak van corporaties uit te breiden met midden huur. Langere instandhoudingstermijn voor sociaal- en middensegment in doelgroepenverordening opnemen. Maximale huurprijzen middenhuur invoeren op basis van een woningwaardingstelsel (WWS). Sociale en middenloop bevorderen middels Starters Koopfonds en opkoopbescherming ook voor duur segment (nu alleen voor middelduur tot WOZ € 512.000).

Gebiedsgericht sturen op toewijzing en passend wonen in alle segmenten, zowel van corporaties als van particuliere eigenaren.

Integrale aanpak Kwetsbare groepen met stakeholder (doel: meer beschikbare voorraad). Stadsdeelvoorrang stimuleren. Middeldure huur huisvestingsvergunningsplichtig maken. Lobby en maatregelen voor onder andere woonruimteverdeling voor middelduur segment. Ontwikkelen nieuwe woonvormen. Doorstroomaanpak ook in particulier segment.

Intensiveren regulering van woninggebruik voor behoud en vergroten beschikbare voorraad.

Toepassen van mogelijkheden (toekomstige) landelijke wetgeving om woninggebruik verder te reguleren en handhaving te intensiveren bijvoorbeeld een verhuurvergunning, opkoopbescherming en regels over woninggebruik. Structurele uitvoering beheerovername woningkwaliteit. Voorraadbeleid waar mogelijk nader specificeren in het belang van de leefbaarheid en voorraadbehoud.

Bekijk voor- en tegenargumenten

Verberg voor- en tegenargumenten

Voor

Voorziet aan wonen als basisbehoefte voor kwetsbare en andere aandachstgroepen.

Gebiedsgericht en extra aandacht voor kwetsbare en andere aandachtsgroepen verhoogt vertrouwen in de overheid.

Meer sturing en maatwerk voor (lokale) samenstelling voorraad bevordert leefbare wijken.

Gebiedsgerichte aanpak met extra nadruk op kwetsbare en andere aandachtgroepen heeft groot effect op tegengaan van kansenongelijkheid in de stad.

Tegen

Overheidssturing op particuliere huur- en koopsector is nieuw voor de gemeente en vraagt extra capaciteit.

Veel voorrang en aandacht voor kwetsbare en andere aandachtgroepen leidt eventueel tot onvrede bij reguliere woningzoekenden.

Intensief sturen op woninggebruik kost veel ambtelijke capaciteit voor de hele keten aan beleid, vergunningen, handhaving, bezwaar en beroep.

Bekijk links naar relevante documenten

Verberg links naar relevante documenten

Bekijk financiële informatie

Verberg financiële informatie

Impact van maatregelen op gemeentefinanciën

€ 51,2 miljoen

€ 12 miljoen

€ 51,2 miljoen

€ 12 miljoen

Klik voor meer detail over mogelijke impact op gemeentefinanciën

Financiële informatie: de bedragen zijn het verschil met wat al in de meerjarenbegroting 2022-2025 is opgenomen. Er is aangenomen dat vanaf 2025 de bedragen constant blijven. Op het programma Wonen zit een taakstelling (per 2023) van € 7 miljoen, waarvan € 3,5 miljoen nog concreet ingevuld moet worden. Er is dus extra budget nodig om het huidige beleid en uitvoering voort te kunnen zetten. Dit is afhankelijk van de wijze waarop de taakstelling ingevuld wordt en de bestuurlijke keuzes die daarin gemaakt worden. De bedragen zijn een hoog-over indicatie ter ondersteuning van gesprekken over de verschillende mogelijkheden op dit dossier. Dit kan zonder verdere uitwerking niet in beleidsplannen opgenomen worden. Om de onderbouwing van de inschattingen te zien - klik op "Bekijk financiële informatie per maatregel".